Efficientamento energetico nel PdZ 22

Pagina aggiornata 06/05/2026

PREMESSA

Perché un tema che a molti potrebbe sembrare di natura privata legata a ovvie logiche di privacy è invece posto nei suoi aspetti generici pubblicamente in un sito?

La motivazione sta nella considerazione della natura pubblica del Superbonus, intervento finanziato con soldi pubblici, cioè di tutti i cittadini. Questo imporrebbe la stretta osservanza delle norme finalizzate all'interesse pubblico e all'interesse dei cittadini che si avvalgono di strumenti finalizzati all'efficientamento energetico delle abitazioni.

Il comparto M5, sebbene concepito in un quadro di edilizia economica e popolare con finalità di qualità urbana, ha visto invece fluire la sua storia e quella del suo contesto urbanistico, il PdZ 22, come terra di conquista e di sfruttamento sia di colossi energetici fossili quali l'ENI e IP, depredatori con la complicità comunale e statale* di 13.000 mq di verde pubblico tutt'ora zonizzato (nelle cartografie catastali del PdZ 22) a "Verde attrezzato", e sia  di General Contractor depositanti sulle nostre spalle il futuro incerto di macchine energivore. Un'eredità di superbollette per le quali esigiamo chiarezza.

 [*NOTA: lo Stato italiano detiene il controllo azionario e di indirizzo della partecipata ENI con una quota del 32,5%, tramite il Ministero dell'Economia e delle Finanze e Cassa Depositi e Prestiti]

La motivazione quindi c'è, ed è proprio di natura pubblica, sociale e politica.

Iniziamo il nuovo anno accompagnati dalle parole del nostro presidente della repubblica: "La nostra tradizione e qualità della vita", la "bellezza del territorio" (cementificato e avvelenato, con rischi esplosivi da GPL*), "la cultura, l'arte..." e il sangue versato per la nostra giovane repubblica.

(testo aggiornato 28/04/2026)

*NOTA:  Due aree di servizio autostradali (record di 96 pistole erogatrici + GPL e CNG)  in un contesto residenziale popolare (PdZ 22 - Roma).  Un primato europeo nella "lista nera" degli orrori urbanistici e ambientali.

NOTA DI CHIARIMENTO: Sicurezza Giuridica e Tutela dei Condomini

A seguito di alcune preoccupazioni sollevate internamente alla compagine condominiale, si ritiene necessario fare chiarezza, con rigore normativo, sulla natura di questo portale e sulle responsabilità reali legate agli interventi di efficientamento energetico (Superbonus).

1. Di chi è la responsabilità civile e penale?

Il quadro legislativo italiano e i recenti provvedimenti legati alla tutela dei committenti (inclusi i decreti "Salva-Condomini") stabiliscono un principio giuridico invalicabile: il condomino committente non possiede competenze termotecniche ed è per legge escluso dall'accesso ai cantieri. La responsabilità per eventuali errori di calcolo, difformità esecutive o asseverazioni non rispondenti al vero ricade esclusivamente sui professionisti abilitati (progettisti, direttori dei lavori, asseveratori) e sulle imprese esecutrici che hanno firmato i visti di conformità. I proprietari in buona fede sono semmai le parti lese di un rendimento energetico non conforme alle promesse progettuali.

2. Come si muovono le Autorità di Controllo?

L’Agenzia delle Entrate e l’ENEA avviano le proprie procedure di verifica esclusivamente attraverso l'incrocio dei dati fiscali, catastali e delle asseverazioni depositate telematicamente nei portali ministeriali dagli stessi tecnici. Le autorità non attivano controlli sulla base di blog indipendenti o di analisi civiche locali. Se esistono anomalie documentali, esse risiedono già negli archivi pubblici degli enti competenti.

3. Il ruolo dell'Audit Civico e le misure di massima tutela

Questo sito nasce come strumento indipendente di monitoraggio, trasparenza e documentazione urbanistica, sociale e ambientale. Non ha mai avuto, né avrà mai, l'intento di recare pregiudizio alla comunità dei proprietari del Comparto M5.

Tuttavia, per azzerare ogni pretestuoso timore, disinnescare il panico ingiustificato e garantire la massima serenità dei condomini, si è provveduto a una profonda revisione della struttura del portale:

• Rimozione della massa documentale analitica: Tutte le pagine contenenti i Computi Metrici Estimativi (CME), i dati tecnici della Relazione ex Legge 10 e i flussi delle fatturazioni energetiche sono state rimosse dai menu e rese inaccessibili alla navigazione pubblica (pagine de-indicizzate).

• Centralizzazione nell'Area Riservata protetta: I testi e le relazioni che richiedono un livello di riservatezza interna alla compagine condominiale sono stati trasferiti (o sono in corso di trasferimento) nell'Area Riservata, accessibile con password esclusivamente ai proprietari aventi diritto.

Nascondere i dati reali non cancella i problemi energetici del nostro condominio; tuttavia, la scelta di custodire questa documentazione al di fuori della portata della rete pubblica rappresenta oggi l'unica vera tutela a disposizione dei condomini per evitare strumentalizzazioni e far valere, un domani, i propri diritti nelle sedi competenti.

Il Paradosso Italiano: Il confronto con la Spagna "Mentre il comparto M5 resta ostaggio di macchine energivore e servitù fossili, i dati sulle rinnovabili evidenziano l'arretratezza del sistema Italia. Nel confronto con la Spagna, emerge chiaramente come la nostra 'transizione' sia frenata da scelte che privilegiano il mantenimento dello status quo fossile invece di una reale indipendenza energetica dei cittadini. Paghiamo il MWh il triplo della Spagna!

[Vedi la Transizione Mancata ►]

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Per inciso ricordiamo che a Roma, come in genere nella zona climatica D alla quale appartiene la capitale, il rapporto EPC,nd/EPH,nd è pari a 2:1, ovvero il fabbisogno energetico per raffrescamento è il doppio di quello per riscaldamento.

L'attestazione APE è un atto pubblico della validità di 10 anni, salvo eventuali variazioni comportanti aggiornamenti dell'attestazione.

La classe energetica raggiunta nella certificazione APE è il frutto di diversi fattori riassunti nell'indice EPgl,nren. Quest'ultimo determina l'appartenenza a una specifica classe energetica compresa fra A4 (la più efficiente) e G (la meno efficiente).

Nota: la classe A1, rapportata al fattore 1 (nel suo limite minimo confinante con la classe B), è convenuta come riferimento dei requisiti minimi (edificio di riferimento).

Un lecito interrogativo si pone per le PdC, soprattutto in riferimento ai condòmini residenti agli ultimi piani, ovvero:

►la Pressione sonora compresa fra 61,4 e 62,3 dB

può costituire un problema di comfort acustico?

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